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      保障房是今后房地产领域的一个重要组成部分,但是对于政府来说,由于土地财政的收入结构没有改观,为保持收支平衡,缺乏保障房项目建设的积极性;对于民营企业(尤指商业地产相关企业)来说,保障房项目本身的低收益以及高融资难度,从而缺乏开发该项目的积极性。故需要一种新的方式去减少保障房项目投资主体的资金压力,并保证该主体的相当收益,平衡各方风险,最终达到社会效益与经济效益的双赢。而在保障房项目中引入PPP模式,就是一种有益的探索。律海扬帆法律编辑通过模拟案例,分析用公私合营的方法解决目前保障房建设的融资模式设计难题。


一、方案结构分析


     基于PPP模式的保障房项目,简而言之通过政府和企业共同设立一个保障房项目的项目公司,共同分担项目投资,通过项目公司建设保障房,并获取收益。


      通过与政府共同设立项目公司(政府控股),既可以使项目公司开发的公租房项目成为“政府投资”的公租房项目,获得国家的配套建设资金支持,也能够享受商业银行的贷款优惠,便利融资;又可以成为国家目前鼓励的“引导民间资本进入的公租房项目”,能够享受土地出让的优惠、项目各项税费的减免、获得发行项目企业债券的融资手段、获得在项目中配建商业设施的许可。最终,减少项目投资主体的自由资金投入,增加项目的收益,以最大限度地获得融资支持。目前,根据重庆在公租房建设中的经验,还可以将公租房以略高于成本价的价格和限制产权的方式(即该住房只能继承,不能转卖转租于他人,只能再次转卖于政府)出售给租住公租房一定年限的租赁人,进一步拓展项目的还款来源,使得项目融资条件更加优越。

二、案例模拟

      以下将以虚拟案例分析的形式,展示PPP模式在公租房项目的具体运作方式以及投资收益情况。包括:项目投资额度、资金筹集方式、收益来源(含租金计算方式)、项目合作流程、方案优势分析这几个模块。


1、项目投资额度


(1)容积率3.5(参考重庆)


(2)建安及配套:2000元/平方米(参考德阳中等住宅小区)


(3)装修400/平方米(参考重庆)


(4)60平方/套(《泸州市城市规划区公共租赁住房配建办法(试行)》)

每套住房投资成本(不考虑政府土地出让优惠情况下)14.9万元。1050套公租房投资成本约1.56亿元,配套7000平米的商业设施,投资成本约1740万元,总投资额1.74亿元。


2、筹集方式:


     政府与民营企业按照51%和49%的比例提供资金支持,泸州市政府提供的资金支持为8874万元,其中项目公司注册资本金600万元(含划拨土地30亩作价600万元),债务资金支持8274万元(政府全额贴息贷款);民营企业提供的资金支持为8526万元,其中项目公司注册资本金为576万元,协助解决项目公司信托融资5000万元,银行贷款2950万元。


3、来源:


(1)收益(1440万元/年,5年按照3.2倍计算,共5040万元)


(2)中央、省、市各级补助公租房专项建设资金(按200元/平方米计算,1200万元)


(3)出售配套的商业设施回款(6000万元)


(4)5年后出售给承租人(约1/3选择按成本价购买,合计5400万元)


三、租金收益分析


1、泸州市:两室一厅的平均租赁价格:1200元,年租金收入:14400元。毛租金收益率:8.8%


2、税收:当前租赁经营包括了营业税、房产税和所得税,而这些均可以通过政策争取相应税收的减免。

根据《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》,目前可免除房产税、营业税;而根据《企业所得税法》第二十七条关于税收减免的规定,公共租赁性住房应该可以减免,以北京为例,所得税率降低为15%。


3、经营现金流:1年完成建设,1年实现逐步招租,第三年开始稳定。所得税按15%计算,稳定后年净收益率如下表:


4、项目合作流程:


(1)政府与民营企业共同成立一个项目公司,注册资本为1176万元,政府以30亩土地出资,民营企业以576万元现金出资;


(2)项目公司通过信托融资5000万元,以土地、在建工程、租金收益、配套的商业设施销售收益、5年后的面向承租人出售收益等为担保;


(3)项目公司增资到6176万元后,由政府出面协调提供8274万元政府全额贴息贷款授信、民营公司提供担保后申请商业银行贷款2950万元,完成整个工程的建设;


5、方案优势分析:


(1)政府只以划拨土地投入,没有任何财政资金投入;


(2)民营企业初期投入只有576万元。


建设工程利润按10%计算1740万元;


如政府选择回购项目公司的全部或部分股权,则回购对价至少为593.28万元,(576*103%,3%是全国范围内公认的保障房项目利润)


如政府不选择回购股权,则民营企业在项目公司中取得的租金收益在偿付完信托贷款和银行贷款后(不超过十年),可达480.24万元/年(720*66.7%)。

综上,民营企业投资回报率在300%以上。


(3)公租房经营管理单位在建设和经营期间免征:土地使用税、印花税、营业税、房产税。



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